Sníte o pasivním příjmu? Rádi byste investovali do bytu či domu a začali jej pronajímat? Snaží se vás okolí odradit, protože každý přece slyšel o problémech s nájemníky? Tak toho se bát nemusíte. V následujícím článku vám poradíme, jak si vybrat toho nejlepšího nájemce.
Prozradíme, na co si při jeho výběru dávat pozor, dozvíte se, jaké otázky klást a hlavně se zorientujete v právech a povinnostech vás obou. Když se seznámíte se základními pojmy, nebudete se muset bát, že vám s pasivním příjmem přibudou i některé zbytečné problémy s nájemníky.
Kdo je nájemce a kdo pronajímatel?
Pojem „nájemce“ označuje osobu, která si od pronajímatele pronajímá byt, za předem určenou částku. Ačkoliv v běžné mluvě téměř všichni používáme slovo nájemník, v rámci současné terminologie jej nenajdete. Tato informace je důležitá hlavně pro sepsání platné nájemní smlouvy. Občanský zákoník, kterým se vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem upravují, totiž s jinými pojmy nepracuje.
Pronajímatel je osoba, která vlastní pronajatou nemovitost a za dohodnutou částku ji pronajímá nájemci. Pokud se jedná o byt/dům městský či obecní, pak je pronajímatelem obec nebo město.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
Tyto termíny jsou lidmi často vnímány jako stejné. Je však mezi nimi značný rozdíl. Ačkoliv se jedná o dvě běžné formy bydlení, práva nájemce a podnájemce se různí.
Nájem
Jak už jsme vysvětlili výše, v případě podepsání nájemní smlouvy pronajímá majitel svoji nemovitost nájemci (může jít o jednotlivce i skupinu či firmu). Obecně platí, že při pronájmu se vlastník zavazuje pronajmout svůj prostor na určitou dobu výměnou za pravidelné platby nájemného.
Podnájem
Při podpisu podnájemní smlouvy, pronajímá nájemce část nebo celou nájemní jednotku třetí osobě, tedy podnájemci. Pro vás, tedy pronajímatele, je v tuto chvíli podstatné hlavně to, jestli nájemce v nemovitosti nadále bydlí nebo ne. Dle zákona č. 89/2012 Sb. totiž může nájemce, který v bytě či domě nadále bydlí, poskytnou jeho část podnájemci i bez vašeho svolení. Pokud byste se této situaci chtěli vyhnout zanesením zákazu do nájemní smlouvy, nebude vám to bohužel nic platné. Nájemní smlouva musí v této situaci ustoupit zákonu.
Jestliže ovšem nájemník v nájemním prostoru nebydlí, podnájem bez vašeho souhlasu nabídnout nemůže. Ten musí být vždy písemný a vy na něj musíte reagovat do jednoho měsíce. Zde platí, že mlčení je souhlas a nájemce následně může hledat podnájemníka i přes váš nesouhlas.
Při tomto ujednání zůstává původní nájemce odpovědný za platby nájemného podle vaší původní nájemní smlouvy a samozřejmě je také zodpovědný za případné škody, které může způsobit jeho podnájemce.
Podnájemce je smluvně vázán uhradit podnájemné nájemci a neplatí pro něj podmínky ani pravidla uvedená v původní nájemní smlouvě. Důležité je také zmínit, že podnájemní smlouva musí mít vždy kratší dobu trvání, než smlouva nájemní.
Jak správně sepsat nájemní smlouvu?
Určitě s námi budete souhlasit, že i v případě, že vyberete správného nájemce, nevyplácí se podcenit nájemní smlouvu. Ve kvalitně zpracované smlouvě o nájmu nesmí chybět identifikace zúčastněných osob, tedy pronajímatele a nájemce, předmět nájmu, doba pronájmu a způsob úhrady nájemného a záloh na služby a v neposlední řadě výše platby.
Neméně důležitým bodem jsou práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, zánik smlouvy a závěrečná ustanovení. Pronajímatelé se často snaží ušetřit a využívají vzory smluv, které jsou volně dostupné na internetu, to vám však nedoporučujeme. V případě, že by se z bezproblémového nájemce stal nájemník problémový, je kvalitní nájemní smlouva jedinou zárukou, že problém vyřešíte ku svému prospěchu.
Další náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouvu vždy uzavírejte na 1 rok (tedy dobu určitou) a nedoporučujeme ani automatické prodlužování. Součástí by měla být i smlouva rezervační, která je určitou zárukou, že se nájemce nastěhuje a důležité je i GDPR. Dále pak ii předávací protokol, kde bude jasně specifikován stav bytu, ve kterém nájemce byt obdržel.
Nájemní smlouvu vždy konzultujte s profesionály.
Na co si dát při výběru nájemce pozor?
Při výběru nájemce je důležité zohlednit několik faktorů. V první řadě je nutné prozkoumat minulost a finanční situaci nájemce, abyste se ujistili, že je schopen se zavázat k placení nájemného po dobu trvání nájemní smlouvy.
Naštěstí dnes existuje hned několik možností, jak zjistit, jestli zájemce o váš byt není hledanou osobou, nemá dluhy nebo není v exekuci. Pokud si chcete ověřit bezdlužnost, hledejte v insolvenčním rejstříku, v Registru živnostenského podnikání si ověříte samostatně výdělečné osoby. Doporučujeme nahlédnout i do Centrální evidence exekucí a databáze osob v pátrání Policie ČR.
Pokud je to možné a nájemce je tomu přístupný, je prospěšné získat reference od předchozích pronajímatelů nebo zaměstnavatelů, kteří mohou poskytnout přehled o schopnosti nájemce dodržovat pravidla a předpisy a platit nájemné včas a v plné výši. Pokud tomu není přístupný, tak to není dobré znamení.
Na co se zeptat před podpisem nájemní smlouvy?
Důležité je také projednat se zájemcem případné zvláštní požadavky nebo ohledy, které by bylo třeba během nájemního vztahu zohlednit; například pokud má domácí zvíře, je to kuřák nebo má specifické potřeby pro bezbariérový přístup.
V neposlední řadě je vždy přínosné, aby obě zúčastněné strany rozuměly svým právům a povinnostem vyplývajícím z nájemní smlouvy. Specifikujte, jaké předměty jsou součástí nájemní smlouvy (např. nábytek, spotřebiče…), jakákoli omezení užívání a nezapomeňte i na způsoby řešení případných sporů.
Jako pronajímatel si vždy musíte dát pozor, abyste jednali v souladu s občanským zákoníkem. Bohužel se často stává, že někteří pronajímatelé například zakazují věci, aniž by na to měli právo. Podniknutím výše zmíněných kroků si zajistíte úspěšný pronájem s minimem problémů v budoucnu.
Práva nájemce?
Některá práva nájemců jsou daná zákonem a tudíž je nemůžete zakázat ani v nájemní smlouvě. Patří mezi ně:
- přihlášení k trvalému bydlišti
- práce či podnikání v nájemní jednotce (netýká se sídla firmy)
- nový člen v domácnosti (partner, dítě, rodinný příslušník)
- kouření
- domácí mazlíček
Jaké poplatky platí nájemce?
Nájemce je povinen platit nájemné a poplatky související s pronájmem. Nájemné je stanoveno v nájemní smlouvě. Poplatky se myslí zálohy na služby spojené s pronájmem, typicky zálohy na teplo, vodné a stočné, společnou elektřinu v domě či výtah (pokud je nájemní byt v domě s více bytovými jednotkami).
Za co odpovídá pronajímatel?
Pronajímatel je povinen zajistit, aby byla nemovitost v dobrém technickém stavu a zároveň splnění veškerých požadavků bezpečnosti. To zahrnuje veškerý nábytek, domácí spotřebiče, dveře a okna, elektrický systém a další. Pronajímatel také musí udržovat dobrý hygienický stav bytu či domu. Dále je pronajímatel povinen každý rok vyúčtovat skutečné spotřeby nájemce v rámci vyúčtování záloh na služby za předchozí rok a toto vyúčtování nájemci poskytnout.
Vyplatí se investice do pronájmu bytů?
Jak vidíte, stačí dodržet několik bodů a není třeba se obávat, že vám nájemníci znepříjemní investování do nemovitostí. Navíc, v době inflace, je investice do pronájmu skvělým způsobem jak nadstandardně zhodnotit úspory. A pokud máte i po přečtení článku obavy, že na celý proces nemáte čas nebo nervy, ale přesto chcete pasivní příjem z pronájmu, využít můžete náš kompletní servis správy nemovitostí, kdy vše potřebné vyřídíme za vás.