Koupili jste nový byt na investici a možná jste nabyli dojmu, že právě samotná koupě byla to nejhorší. Ovšem koupí to teprve začalo. Nyní je potřeba byt připravit k pronájmu. To znamená, že je třeba byt řádně opravit či upravit, připravit si předávací protokol a nájemní smlouvu, určit nájem, který budete požadovat, nemovitost pojistit a v neposlední řadě vybrat správného nájemce.
Jak postupovat po koupi bytu?
OPRAVY/ÚPRAVY
Pokud nekoupíte zcela nový byt, je potřeba ho kvalitně opravit a to nejen po funkční, ale i vizuální stránce. Snažte se být neutrální. Lidé mají různý vkus a každý člověk si chce bydlení přizpůsobit tomu svému, proto je lepší vymalovat na bílo a výrazné barvy či extravagantní prvky nevolit ani v případě vybavení. Byt tak bude působit čistě a luxusně.
Při prohlídce pak lze zdůraznit, že si nájemník může nemovitost upravit dle svojí fantazie. V nájemní smlouvě však nezapomeňte uvést, aby byl byt navrácen v původním stavu, vč. výmalby. V případě, že nájemce tuto klauzuli nedodrží, můžete jako pronajímatel požadovat část nebo celou hodnotu kauce, která byla složena při podpisu smlouvy. Výše kauce se obvykle rovná jednonásobku až trojnásobku nájemného.
V případě, že bude byt vyžadovat rozsáhlejší rekonstrukci, nepodceňte ji. Pokud se necítíte na to, abyste se do oprav pustili sami, je lepší si najít řemeslníky, které budete využívat pravidelně a budete jim důvěřovat.
VYBAVENÍ BYTU
Je třeba říct, že cena nájmu u vybaveného bytu by měla být vyšší než u bytu nevybaveného. Ovšem zvýšení nájemného málokdy stačí na běžná opotřebení/poškození, která při používání bytu vzniknou. Proto doporučujeme pronajímat byty nevybavené. Nemusíte tak řešit dalš opravy a nákupy při změně nájemců.
Navíc je běžné, že nájemníci nějaký nábytek či základní vybavení mají, případně se chtějí zařídit dle svého vkusu a potřeb. Jim nebo vám tak vznikne problém, co s věcmi, které již máte.
Zákon nařizuje, že v každém bytě musí být základní vybavení záchodu a koupelny, v kuchyni musí být kuchyňská linka a sporák. Kvalita tohoto by měla odpovídat ceně bytu. Pokud máte byt za 10 000 000 Kč mějte na paměti, že koupelna by měla vypadat jinak než u bytu za 1000 000 Kč.
FOTOGRAFIE A VIDEA
Kvalitní fotografie a videa jsou klíčové při inzerování vaší nemovitosti. V dnešní digitální době, kdy potenciální nájemci procházejí inzerci online, je vizuální prezentace nemovitosti nesmírně důležitá. Ne nadarmo se říká, že nakupujeme očima. Dobré fotografie a videa mohou daný prostor ukázat v jeho nejlepším světle.
Fotografie by měly být jasné, v nejvyšší kvalitě a focené za denního světla. Vždy je třeba zdůraznit klíčové prvky bytu – například novou koupelnu, prostorné místnosti nebo úžasný výhled.
Videozáznamy mohou jít ještě dále – mohou nabídnout virtuální prohlídku nemovitosti, která potenciálnímu nájemníkovi umožní lepší představu o prostoru. Tím můžete přilákat více zájemců a rychleji najít toho pravého.
INZERCE
Nyní je na řadě výběr správných inzertních serverů, napsání přesvědčivého inzerátu a řádná příprava na prohlídky se zájemci. Při psaní inzerátu je důležité myslet na to, co by možný zájemce chtěl vědět. Inzerát by měl obsahovat důležité informace o lokalitě, i o samotném bytu, například počet místností, velikost bytu a samozřejmě výši nájmu a další poplatky.
- LOKALITA: Uveďte, kde se byt nachází, jaká je dostupnost veřejné dopravy a co je v blízkosti – školky, školy, obchody, lékárna, parky atd. Můžete přiložit i mapu, kde nemovitost označíte.
- POČET MÍSTNOSTÍ A VELIKOST BYTU: Uveďte počet pokojů a celkovou plochu bytu. Dobré je zmínit i to, v jakém patře se byt nachází a jestli je zde výtah. Nezapomeňte na případné místnosti mimo byt (prádelna, kočárkárna, sklep…).
- VÝŠE NÁJMU A DALŠÍ POPLATKY: Jasně uveďte, jaký je samostatný nájem a také všechny další poplatky, které jsou spojeny s bydlením v bytě (poplatky za energie, pronájem parkovacího stání, atd.).
- FOTOGRAFIE: Přidejte kvalitní fotografie, které ukazují byt v nejlepším světle. Přidat můžete i video (viz. výše). Dobré je inzerát doplnit i o půdorys bytu.
- KONTAKTNÍ ÚDAJE: Nezapomeňte správné kontaktní údaje, aby vás zájemci mohli snadno kontaktovat.
Při psaní inzerátu se snažte být struční a jasní. Potencionální nájemci ocení přesné informace. Vy pak ušetříte čas, který byste strávili odpověďmi na zbytečné dotazy a prohlídkami s nevhodnými lidmi.
Jak pronajímat byt v osobním vlastnictví?
Pokud jde o pronájem bytu v osobním vlastnictví, je důležité, abyste byli dobře informováni o všech náležitostech, které tato situace přináší. Jedním z hlavních bodů je určení výše nájmu. Nájemné musí odrážet hodnotu nemovitosti a odpovídat tržní ceně.
Nezapomeňte zohlednit tyto parametry:
- velikost bytu
- lokalitu
- stav bytu
- vybavení
- všechny poplatky
Nejjednodušším způsobem je prohledání inzertních serverů, kde si vyfiltrujete nemovitosti se stejnými parametry. Porovnejte ceny bydlení a nebojte se začít inzerovat s vyšší než průměrnou cenou.
Pokud jste fyzickou osobou a pronajímáte byt, je nutné počítat s tím, že příjmy z nájmu jsou zdaněny. Je tedy třeba vykazovat tyto příjmy v daňovém přiznání.
Další důležitou záležitostí je pravidelná údržba a opravy bytu. Je nutné zajistit funkční stav bytu a v případě potřeby provádět opravy. Tuto povinnost máte jako pronajímatel na starost. Drobné opravy však nehradíte. Nařízení vlády č. 308/2016 Sb vysvětluje, které věci má na starosti nájemník.
Nakonec, ale ne méně důležitý, je správný výběr nájemce. Doporučujeme, aby byl nájemník důkladně prověřen. Tím minimalizujete problémy s nedodržováním podmínek nájemní smlouvy, neplacením nájmu nebo způsobováním škod na majetku. Podrobný návod na výběr nájemníka naleznete zde.
Na co si dát pozor při pronajímání bytu?
Pronájem bytu s sebou nese i jistá rizika. Pokud ovšem nezapomenete na žádný z následujících kroků, můžete si být jisti, že vše proběhne hladce a bez problémů.
- VÝBĚR NÁJEMNÍKA: Jak už jsme výše zmínili, toto je jedna z nejdůležitějších věcí. Než nájemníkovi předáte klíče, ujistěte se, že jste provedli důkladné prověření. To by mělo zahrnovat ověření zaměstnání, finanční situace a ideálně i reference od předchozích pronajímatelů, kontrolu exekucí a pod.
- NÁJEMNÍ SMLOUVA: Měli byste mít pečlivě vypracovanou nájemní smlouvu, která jasně definuje všechny podmínky nájmu, včetně ceny, doby trvání (doporučujeme na dobu určitou), podmínky zrušení, odpovědnost za údržbu a opravy, atd. Nedoporučujeme používat bezplatné vzory smluv z internetu. Investice do řádné nájemní smlouvy se vám vyplatí.
- POJIŠTĚNÍ: Na pojištění se často zapomíná. Mnohokrát jsme slyšeli historku o tom, jak si pronajímatel myslel, že se pojístí nájemce a při vzniklém problému mu zbyly pouze oči pro pláč. Ujistěte se, že máte dostatečné pojištění, které pokrývá potenciální škody způsobené nájemníkem nebo jakýkoli jiný nepředvídatelný incident.
- PODÁVÁNÍ DANÍ: Mysleli jste si, že zisk z pronájmu není třeba danit? Omyl! Nezapomeňte proto na daňové přiznání.
- KONTROLA NEMOVITOSTI: Byt či dům pravidelně navštěvujte, abyste si mohli být jisti, že je dobře udržovaný a odpovídá podmínkám uvedeným v nájemní smlouvě.
Co musím platit, když pronajímám byt?
Při pronájmu bytu se musíte připravit na několik nutných výdajů. Většinu z nich už jsme v článku zmínili, pro jistotu jsme vám je však ještě shrnuli do samostatného odstavce. Jsou to tyto:
- Poplatky za inzerci: Pokud inzerujete byt na internetových portálech, můžete platit za uveřejnění inzerátu, případně za jeho zvýraznění mezi konkurencí.
- Daně: Příjmy z pronájmu bytu jsou zdaněny a je třeba je uvést v daňovém přiznání.
- Údržba a opravy: Jako pronajímatel jste zodpovědní za udržování bytu v dobrém stavu, což zahrnuje pravidelné opravy a údržbu nemovitosti.
- Pojištění: Abyste se chránili při potenciálních škodách a nehodách, je důležité mít nastavenou správnou výši pojištění bytu.
- Energie: Energie může platit pronajímatel nebo nájemník. My doporučujeme nájemní smlouvu nastavit tak, abyste energie neplatili. Pokud si nájemce bude řešit energie sám, vyhnete se starostem s vyúčtováním, posílám přeplatků, či vymáháním nedoplatků.
- Poplatky za správu nemovitosti: Jestliže se rozhodnete, že nechcete mít s pronájmem bytu žádné starosti a chcete pouze inkasovat pravidelný měsíční příjem, můžete si najmout naši společnost Ratata Investmements s.r.o. a my se o vše postaráme za vás. Podívejte se, v čem náš kompletní servis správy nemovitostí spočívá.