Nájemné je klíčový prvek každého pronájmu. Pro majitele bytu je to hlavní příjem, pro nájemce pravidelný výdaj – a přesto je kolem něj často spousta nejasností. Co vlastně všechno do nájemného patří? Jak se určuje výše nájmu? A za jakých podmínek ho lze zvýšit?
V tomto článku najdete přehledně vše, co je dobré o nájemném vědět – ať už jste na straně pronajímatele nebo nájemce.
Chcete investiční byt bez starostí?
Pošlete pár údajů a řekneme vám, jestli investiční byt dává smysl právě pro vás.
Co patří do nájemného?
Spousta lidí si myslí, že „nájem“ je jedna částka, kterou posílají každý měsíc. Ve skutečnosti se ale skládá z několika složek. Obvykle se rozlišuje:
- čisté nájemné (takzvané „holé nájemné“) – to je cena za užívání bytu jako takového,
- zálohy na služby – voda, teplo, úklid domu, elektřina ve společných prostorách atd.,
- případně další položky – např. internet, parkování nebo vybavení, pokud to smlouva upravuje.
Všechny tyto složky by měly být jasně uvedené v nájemní smlouvě. Pokud si nejste jisti, jak takovou smlouvu správně nastavit, najdete u nás praktický přehled i vzory.
Každý rok pak přichází na řadu vyúčtování služeb nájemníkům, které ukáže, jestli byly zálohy správně nastaveny, nebo je třeba něco doplatit (nebo vrátit).
Jak účtovat předpis nájemného?
Předpis nájemného je souhrnný přehled toho, co má nájemník každý měsíc platit. Obvykle ho pronajímatel vystavuje při podpisu smlouvy, případně při jakékoli změně částek. Zahrnuje:
- datum splatnosti,
- výši čistého nájemného,
- výši záloh na služby,
- informace k platbě (číslo účtu, variabilní symbol apod.).
Pokud spravujete více bytů nebo chcete mít vše přehledně, doporučujeme si vytvořit šablonu. V článku o správě nemovitosti najdete tipy, jak si tuto agendu zjednodušit.
Jak moc se může zvýšit nájem?
Zvýšení nájemného je časté téma – a také častý zdroj nedorozumění. Majitelé bytu se ptají, o kolik mohou nájem zvýšit, nájemci zase chtějí vědět, jestli to vůbec smí.
Dobrou zprávou je, že zákon stanovuje jasná pravidla.
Pokud nemáte dohodnuté automatické navyšování (např. valorizaci), můžete nájem zvýšit maximálně:
- o 20 % za poslední tři roky,
- nejvýše jednou za 12 měsíců,
- a písemně, s výpovědní lhůtou tři měsíce (nebo dohodou).
Pokud chcete být fér a přitom neztratit výnosnost investice, doporučujeme připravit si srozumitelný návrh na zvýšení nájemného, který vše vysvětlí a zdůvodní.
Mějte ale na paměti, že obvyklá cena nájemného bytu se odvíjí i od lokality, stavu bytu a poptávky. Není dobré nájem zvyšovat „jen proto, že můžete“. Lepší je znát trh – nebo se podívat, jak se pohybují nájmy u podobných bytů.
Co je valorizace nájemného?
Valorizace znamená pravidelné zvyšování nájmu o inflaci. Pokud se o inflaci mluví v televizi, má to obvykle vliv i na realitní trh – a tím pádem i na nájemní vztahy.
Abyste mohli nájem zvyšovat automaticky o inflaci, musí to být výslovně uvedeno ve smlouvě. Pokud tam valorizace není, musíte zvýšení nájemného projednat standardním způsobem.
V článku jak pronajímat byt najdete i ukázky doložek, které můžete do smlouvy přidat, aby bylo všechno právně čisté a přehledné.
A pokud si nejste jisti, co všechno může smlouva obsahovat a co ne, pomůže vám i přehledný článek o rozdílu mezi nájemní a podnájemní smlouvou.
Jak se počítá zvýšení nájmu o inflaci?
Postup je jednoduchý – vychází se z údajů Českého statistického úřadu. Například pokud byla inflace za předchozí rok 7 %, můžete nájemné navýšit právě o těch 7 %. Ale pozor – opět platí, že:
- to musí být ve smlouvě,
- a zvýšení musíte oznámit nájemci písemně, nejlépe s účinností od dalšího měsíce.
Pokud vše provedete správně, je valorizace skvělý nástroj, jak dlouhodobě zachovat hodnotu příjmu z nájmu. Pomáhá pokrýt rostoucí náklady, například na údržbu nebo rekonstrukce bytu.
Jak změnit nájemní smlouvu?
Během trvání nájmu často nastanou situace, kdy je potřeba upravit smlouvu – změna výše nájmu, délky nájmu, přidání nové osoby k nájemcům apod. Dobrou zprávou je, že každou změnu lze provést dohodou.
Nejdůležitější pravidlo:
Každá změna musí být písemná a podepsaná oběma stranami.
Pokud třeba chcete zvýšit nájem, přidat valorizaci nebo změnit způsob úhrady služeb, připravte si k tomu dodatek ke smlouvě. Vše by mělo být jasně a srozumitelně napsáno – žádné neurčité věty, které mohou vést k nedorozumění.
V článku smlouvy, které potřebujete znát při investování do bytu najdete přehled všech důležitých dokumentů, včetně praktických vzorů.
Potvrzení o zaplacení nájmu a co když nájemník neplatí?
Nájemce má právo požádat o potvrzení, že nájemné zaplatil. Většina lidí dnes platí převodem, ale pokud je platba v hotovosti, je potvrzení nutností.
Doporučuje se vést si jednoduchou evidenci – například tabulku s datem úhrady, výší platby a poznámkou, zda byla zaplacena záloha i nájem. Ušetří vám to spoustu starostí při předávání bytu, nebo pokud nastanou spory.
A co když nájemník neplatí pravidelně nebo vůbec? I to se bohužel stává. V takovém případě doporučujeme:
- jednat písemně (mít důkazy),
- nabídnout řešení (splátkový kalendář apod.),
- a v krajním případě postupovat podle článku jak vystěhovat neplatiče.
Kompenzace nájmu a příspěvky: Co lze získat?
V mimořádných situacích – například při pandemii, přírodní katastrofě nebo krizových vládních opatřeních – mohou existovat příspěvky na nájem, ať už pro nájemníky, nebo pro OSVČ a podnikatele.
Například:
- kompenzační bonus na nájemné (např. během Covid-19),
- příspěvek na nájem pro OSVČ při výpadku příjmů,
- kompenzace nájmu pro podnikatele při uzavření provozovny.
Pokud se zajímáte o práva a povinnosti v těchto situacích, projděte si i náš FAQ k pronajímání bytu – najdete tam odpovědi na časté praktické otázky, které řeší naši čtenáři i klienti.
Nájem není jen číslo, ale soubor pravidel, vztahů a zodpovědnosti
Nájemné není jen částka na účet – je to komplexní téma, které zahrnuje smlouvy, zákony, správu bytu i lidskou komunikaci. Pokud to vezmete systematicky a férově, bude pronajímání klidné, ziskové a dlouhodobě udržitelné.
Nezapomeňte si projít i další praktické články na RATATA:
– Údržba bytu v nájmu – kdo co řeší