Koupili jste byt nebo dům s někým dalším? Dědíte nemovitost s příbuznými? Nebo vlastníte podíl na pozemku a netušíte, co to pro vás znamená? Pak jste v situaci, které se říká spoluvlastnictví nemovitosti – a vyplatí se o ní vědět víc.
Spoluvlastnictví vzniká ve chvíli, kdy jednu nemovitost vlastní dvě nebo více osob. Může jít o manžele, sourozence, kamarády nebo zcela cizí osoby. Nejčastěji se s ním lidé setkají po dědictví nebo při společném nákupu, například když si koupí byt s partnerem.
Tento model může dávat smysl – rozloží se náklady, sdílí se odpovědnost. Jenže právě sdílené rozhodování bývá zároveň kamenem úrazu. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, může být velmi těžké cokoli s nemovitostí dělat. A to platí i v případě, že se jedná jen o spoluvlastnický podíl na pozemku.
Jak tedy spoluvlastnictví funguje, jaká má úskalí a co s tím, když se situace začne komplikovat? O tom bude tento článek.
Jak funguje spoluvlastnictví v praxi?
V České republice je nejčastější formou podílové spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník má určitý procentuální podíl na nemovitosti – například 1/2, 1/3, 1/10 apod. Tento podíl může zahrnovat nejen samotný byt, ale i spoluvlastnický podíl na pozemku, sklepních prostorech nebo třeba společných částech domu, pokud je součástí SVJ.
Každý spoluvlastník má právo užívat nemovitost, podílet se na rozhodování a také nese náklady odpovídající svému podílu. To platí například pro daň z nemovitosti – spoluvlastníci ji platí poměrně, podle výše svého podílu.
V rozhodování platí zásada, že o běžné věci rozhoduje většina podle podílů. U důležitějších záležitostí (např. prodej, změna účelu užívání) může být potřeba souhlas všech. Pokud ke shodě nedojde, situace se může zkomplikovat – a někdy nezbývá než vše řešit soudní cestou.
Jaké jsou výhody a nevýhody?
Mezi výhody spoluvlastnictví patří:
• nižší vstupní náklady při nákupu nemovitosti,
• možnost sdílení nákladů na údržbu a opravy,
• flexibilita při společných investicích (např. nákup domu k pronájmu).
Naopak nevýhody jsou:
• nutnost dohody na každém důležitém kroku,
• riziko neshod mezi spoluvlastníky,
• nemožnost svobodně nakládat s celou nemovitostí,
• komplikace při prodeji nebo dědictví.
Situaci ještě více ztěžuje, pokud je více spoluvlastníků a různé představy o užívání nebo prodeji – typicky u nemovitostí po předcích.
Jak tyto situace řešit, pokud se nechcete ocitnout v patové situaci? Na to se podíváme v poslední části. Prostor dostanou i otázky jako jak donutit spoluvlastníka k prodeji, jak vyplatit podíl, nebo co dělat, pokud chcete spoluvlastnictví zrušit.
Jak se zbavit spoluvlastníka nebo ukončit podílové spoluvlastnictví?
Nejprve je potřeba říct, že žádný vlastník nemůže být jednoduše „odebrán“. Základem je dohoda. Pokud se jeden z vlastníků chce nemovitosti zbavit, může nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi. V ideálním případě dojde k dohodě a k tzv. vyplacení spoluvlastnického podílu.
Co když se dohoda nedaří? Existuje možnost žádat soud o zrušení spoluvlastnictví. Soud pak může rozhodnout o rozdělení nemovitosti (například u pozemků), o přikázání podílu jednomu z vlastníků za náhradu, nebo může rozhodnout o prodeji celé nemovitosti a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.
Tento proces však může být náročný a zdlouhavý. Proto je dobré si už při nákupu nemovitosti uvědomit, s kým vstupujete do spoluvlastnického vztahu – a pokud to není rodina nebo důvěryhodný partner, zvážit jinou strukturu vlastnictví.
Co když chcete nemovitost prodat?
Spoluvlastnictví může zásadně zkomplikovat i samotný prodej bytu nebo domu. Jeden spoluvlastník může chtít prodat, druhý ne – nebo se nemusíte shodnout na ceně.
V takových situacích se často hledá buď dohoda o společném prodeji celé nemovitosti, nebo prodej pouze podílu, což je ale komplikovanější a méně atraktivní pro kupující.
Podrobněji jsme se tomu věnovali v článku Jak prodat byt – praktický průvodce, kde najdete i situaci s více vlastníky.
A co když jste vlastníkem bytu ve spoluvlastnictví?
Pokud vlastníte byt v domě s více byty, je velmi pravděpodobné, že jste zároveň členem společenství vlastníků jednotek (SVJ). To už ale není podílové spoluvlastnictví bytu samotného – byt je Váš, ale společně s ostatními vlastníky sdílíte společné části domu, jako jsou chodby nebo výtah. Rozdíly a fungování SVJ najdete přehledně shrnuté v článku Co je SVJ a koho se týká.
Shrnutí: Co dělat, když vlastníte nemovitost ve spoluvlastnictví?
• Snažte se co nejvíce věcí řešit dohodou.
• Pokud to nejde, zvažte právní cestu k vypořádání.
• Vyplatit spoluvlastníka lze dobrovolně, nebo rozhodnutím soudu.
• Zrušení podílového spoluvlastnictví není nemožné – ale chce to správný postup.
• Prodej podílu je možný, ale složitější.
• Při nákupu nemovitosti vždy zvažte, kdo s Vámi bude ve spoluvlastnictví.
Pokud vlastníte podíl na nemovitosti a přemýšlíte, jak s tím efektivně naložit, může dávat smysl zvažovat i jiné formy investování.
RATATA Investments pomáhá investorům s výběrem vhodných nemovitostí a strategickým řízením portfolia – od konzultací až po kompletní správu. Podrobnosti najdete přehledně v našem FAQ.
📘 Slovník pojmů
1. Spoluvlastnictví nemovitosti
Právní vztah, kdy jednu nemovitost vlastní více osob. Každý spoluvlastník má určitý podíl, se kterým může nakládat dle zákona.
2. Podílové spoluvlastnictví
Nejčastější forma spoluvlastnictví, kde každý spoluvlastník vlastní určitý procentuální podíl (např. 1/2, 1/3, apod.).
3. Spoluvlastnický podíl
Podíl jednotlivého vlastníka na nemovitosti. Umožňuje spolurozhodování, ale zároveň omezuje samostatné nakládání s celkem.
4. Zrušení spoluvlastnictví
Proces, kdy jeden nebo více spoluvlastníků usiluje o ukončení společného vlastnictví – dohodou nebo prostřednictvím soudu.
5. Vyplacení spoluvlastníka
Situace, kdy jeden ze spoluvlastníků odkoupí podíl ostatních a stane se výlučným vlastníkem nemovitosti.
6. Prodej podílu
Možnost, kdy spoluvlastník prodá svůj podíl třetí osobě. Tato varianta je právně možná, ale prakticky hůře realizovatelná.
7. Daň z nemovitosti
Pravidelná daň hrazená každým vlastníkem nemovitosti – ve spoluvlastnictví se platí poměrně dle výše podílu.
8. Dohoda spoluvlastníků
Ideální cesta pro správu a případný prodej nemovitosti – dohoda může být ústní, písemná nebo notářsky ověřená.
9. Soudní vypořádání spoluvlastnictví
Postup, kdy se spoluvlastníci nedohodnou a řešení převádějí na soud, který může rozhodnout o rozdělení nebo prodeji.
10. SVJ (Společenství vlastníků jednotek)
Právnická osoba, která spravuje společné části domu. Nemá přímou souvislost s podílovým vlastnictvím konkrétní jednotky, ale může být součástí širšího kontextu správy nemovitosti.