Když investujete do nemovitostí a máte zájem o pronájem bytů nebo jiných prostor, je klíčové vědět, jaký typ smlouvy použít. Na první pohled mohou vypadat nájemní smlouva a podnájemní smlouva podobně, ale ve skutečnosti mají své specifické rozdíly, které by měl každý pronajímatel dobře znát. Ať už pronajímáte byt, dům nebo třeba garáž, správně zvolený typ smlouvy může zásadně ovlivnit vztah s nájemníkem a také vaše práva jako majitele nemovitosti.
Co je smlouva o nájmu a co nesmí chybět v nájemní smlouvě?
Nájemní smlouva je právní dokument, který stanovuje podmínky mezi majitelem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemníkem. Tento typ smlouvy definuje náležitosti jako výši nájemného, dobu pronájmu, povinnosti pronajímatele a nájemce a další klíčové body. Existují různé formy nájemních smluv – například smlouva o nájmu bytu, nájemní smlouva na garáž nebo smlouva o pronájmu rodinného domu. Vždy je dobré pohlídat si, že smlouva obsahuje základní informace o pronajímaném prostoru, jeho vybavení a závazky obou stran. V nájemní smlouvě nesmí chybět přesná identifikace nemovitosti, výše nájmu a jasné podmínky pro případné prodloužení nájemní smlouvy. V závislosti na potřebách můžete využít i jednoduchou smlouvu o pronájmu bytu, pokud nechcete smlouvu příliš komplikovat.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
Hlavní rozdíl spočívá v tom, kdo je v roli pronajímatele. Nájemní smlouva je uzavírána přímo mezi majitelem nemovitosti a nájemníkem, zatímco smlouva o podnájmu bytu (neboli podnájemní smlouva) se uzavírá mezi nájemníkem a třetí stranou, která si prostor podnajímá. Jednoduše řečeno, u podnájmu není majitel přímo zapojen a odpovědnost za podmínky podnájmu přechází na nájemníka, který prostor pronajímá dál. Tento rozdíl je důležitý – pokud jste majitel bytu, musíte souhlasit s podnájmem, jinak nájemník nesmí prostor dále pronajímat. Pokud plánujete udělat podnájemní smlouvu nebo ji chcete vytvořit pro své nájemníky, je dobré mít přehled o tom, co vše by měla obsahovat. Jednoduchá podnájemní smlouva může být v takovém případě vhodným řešením, pokud chcete, aby podmínky byly jasné a snadno pochopitelné.
Jak vytvořit nájemní smlouvu a co nesmí být v nájemní smlouvě?
Vytvoření nájemní smlouvy není složité, ale vyžaduje jistou dávku pečlivosti. Kromě jasného určení podmínek nájmu je důležité pamatovat na ustanovení, která nesmí být v nájemní smlouvě obsažena. Podle zákona například není možné omezit právo nájemce na ochranu soukromí v bytě. Také byste měli pamatovat na to, že nájemce má určité základní právní záruky, které nelze smluvně vyloučit, jako je právo na nerušené užívání bytu nebo právo na přiměřenou opravu vad. Pro ty, kteří nemají se smlouvami velké zkušenosti, je často výhodnější použít jednoduchou smlouvu o pronájmu bytu, která zahrnuje základní body, ale není příliš složitá.
Co je podnájemní smlouva a jak ji udělat?
Podnájemní smlouva je uzavírána mezi nájemníkem a podnájemníkem. V praxi je to běžné u velkých bytů nebo domů, kde nájemník bydlí s dalšími lidmi a sdílí s nimi náklady na nájem. Pro uzavření podnájemní smlouvy je však vždy zapotřebí souhlas majitele. Když nájemník uzavírá podnájemní smlouvu, přebírá na sebe právní odpovědnost za podnájemníka, ale majitel si zachovává právo ovlivňovat podmínky podnájmu. Proto je vhodné mít vše řádně sepsané v podnájemní smlouvě, ať už jde o byt, nebo rodinný dům. Podobně jako u nájmu, podnájemní smlouva vymezuje výši nájmu, dobu podnájmu a povinnosti obou stran.
Který typ smlouvy vybrat?
Pokud jste majitelem nemovitosti a chcete mít nad nájemníkem plnou kontrolu, je pro vás nájemní smlouva správnou volbou. Pokud však pronajímáte prostor dlouhodobému nájemníkovi, který má zájem část prostor podnajímat, můžete zvážit podnájemní smlouvu. Tento typ smlouvy je skvělým řešením, pokud máte větší byt nebo dům, kde je možné prostor dále sdílet. Každá situace je jiná, a proto je klíčové zvolit typ smlouvy, který nejlépe odpovídá vašim záměrům a potřebám.