Co může pronajímatel dělat a jak v první řadě předejít potížím?
Pronajímat byt přináší možnost pravidelného pasivního příjmu – ale i rizika. Jedním z největších strašáků každého investora je neplatící nájemník. Ať už se jedná o krátkodobé zpoždění s platbou, nebo o záměrné neplacení, situace může být nepříjemná, nákladná a zdlouhavá. V tomto článku se dozvíte, jak vystěhovat neplatícího nájemníka, co dělat, když nechce odejít, a hlavně – jak se podobným problémům dá předcházet.
Jak se zbavit neplatícího nájemníka?
Prvním krokem je vždy komunikace. Než přejdete k právním krokům, zjistěte důvod neplacení. Může jít o jednorázové zpoždění nebo ztrátu zaměstnání. V některých případech stačí dohoda o náhradním termínu platby nebo splátkový kalendář.
Pokud ale nájemce nekomunikuje nebo už dluží více nájmů, je třeba jednat podle zákona. Klíčem je dobře napsaná smlouva o pronájmu bytu, která jasně stanovuje podmínky a sankce za neplacení. Pokud si nejste jisti, zda máte smlouvu správně sepsanou, doporučujeme také seznámit se s rozdíly mezi smlouvou o nájmu a podnájmu.
Jak postupovat, když nájemník neplatí nájem?
Jakmile nájemník neplatí déle než měsíc, je na místě formální výzva k úhradě dlužného nájemného. Tu je dobré poslat doporučeně nebo datovou schránkou. Pokud ani to nepomůže, může pronajímatel přistoupit k výpovědi.
Důležité je mít záznamy o všech platbách a komunikaci – to vám později pomůže při případném soudním sporu. Kompletní návod, jak pronajímat byt bezpečně a bez zbytečných chyb, najdete v tomto praktickém článku pro majitele bytů.
Jak dlouho trvá vystěhovat neplatiče?
V ideálním případě se nájemník po doručení výpovědi dobrovolně odstěhuje. Pokud ale odmítá opustit byt, může celý proces skončit u soudu. A právě jak dlouho trvá soudní vystěhování, je otázka na měsíce – někdy i roky.
Po pravomocném rozsudku může soudní exekutor přistoupit k vyklizení bytu. V krajních případech může být nutné i vystěhování nájemníka za asistence policie – ale vždy až na základě soudního rozhodnutí. Násilné vystěhování z bytu bez právního základu je nezákonné a mohlo by se obrátit proti vám.
Jak postupovat, když se nájemník nechce vystěhovat?
Máte-li platnou výpověď a uplynula výpovědní lhůta, ale nájemce stále byt neopustil, můžete podat žalobu na vyklizení nemovitosti. V této fázi už doporučujeme zapojit právníka.
Zásadní je správné ukončení smlouvy. Pokud potřebujete poradit, jak správně ukončit nájemní smlouvu a jaké dokumenty k tomu využít, přehled najdete v tomto článku.
Doporučuje se také předem připravit kvalitní předávací protokol, který vám může pomoci doložit stav bytu při zahájení nájmu – více k tomu najdete zde.
Tipy, jak podobné situaci předejít
✔️ Pečlivý výběr nájemníka – ověřte příjmy, pracovní poměr, předchozí nájemní historii. Pokud nevíte, jak na to, podívejte se na návod, jak vybrat nájemníka.
✔️ Kvalitní smlouva – zaneste do ní i sankce za neplacení, podmínky výpovědi a specifikaci práv a povinností.
✔️ Komunikace a dokumentace – veškeré dohody, změny a výzvy řešte písemně a uchovávejte si důkazy.
✔️ Pojištění domácnosti – pomůže v případě škod způsobených nájemníkem nebo havárie – co všechno kryje, zjistíte zde.
✔️ Pravidelné kontroly a revize – zajišťují přehled o stavu bytu i chování nájemníka. Více k právům pronajímatele se dozvíte v článku Povinnosti a práva pronajímatele.
RATATA za vás vše vyřeší – kompletní správa
Pokud nechcete sami řešit výběr nájemníků, výpovědi nebo potíže s nájemníky, můžete správu přenechat odborníkům. RATATA Investments se o vše postará. Co všechno služba zahrnuje, najdete na FAQ stránce zde.
📘 Slovník technických pojmů
1. Neplatící nájemník
Nájemce, který neuhradí nájemné nebo zálohy ve stanoveném termínu. Pokud neplatí opakovaně nebo dlouhodobě, může být důvodem k výpovědi z nájmu.
2. Výpověď z nájmu
Jednostranné ukončení nájemní smlouvy pronajímatelem nebo nájemcem. Může být s výpovědní dobou nebo okamžitá, pokud jsou splněny zákonné podmínky.
3. Soudní vystěhování
Proces, kdy pronajímatel musí přes soud požádat o vyklizení bytu neplatícím nájemníkem. Následuje exekuce, pokud nájemník byt nevyklidí dobrovolně.
4. Okamžité vystěhování z bytu
Vystěhování bez výpovědní lhůty je možné pouze ve výjimečných případech, např. při závažném porušení smlouvy. Musí být v souladu s občanským zákoníkem.
5. Násilné vystěhování z bytu
Nezákonné jednání, kdy je nájemník donucen opustit byt bez soudního rozhodnutí. Může být trestně stíháno jako porušení domovní svobody.
6. Trvalý pobyt nájemníka
Administrativní údaj v evidenci obyvatel. I nájemník s trvalým pobytem může být z bytu legálně vystěhován – jeho trvalý pobyt to neblokuje.
7. Předžalobní výzva
Formální upozornění nájemníkovi na porušení smluvních podmínek (např. neplacení nájmu) před podáním žaloby k soudu.
8. Žaloba na vyklizení nemovitosti
Právní krok, který pronajímatel podává, pokud nájemník odmítá opustit byt po výpovědi nebo skončení smlouvy.
9. Předávací protokol
Dokument podepsaný při předání nemovitosti, který zaznamenává stav bytu, vybavení a případné závady. Slouží jako důkaz při sporech.
10. Správa bytu
Služba poskytovaná externím správcem (např. RATATA), která zahrnuje výběr nájemníků, smluvní dokumentaci, řešení neplatičů, kontrolu bytu a technickou údržbu.