Pronajímání bytu může být skvělou cestou ke stabilnímu pasivnímu příjmu – ale také může být plné nečekaných překvapení. Pokud začínáte s investováním do nemovitostí, právě vás může ohrozit hned několik klasických chyb. Tento článek vám ukáže, jak nenaletět při pronajímání bytu, na co si dát pozor a co si vždy zjistit dopředu, než podepíšete první nájemní smlouvu.
Na co si dát pozor u nájemní smlouvy?
Základem každého bezpečného pronájmu je kvalitní smlouva o pronájmu bytu. Častou chybou začínajících pronajímatelů je použití vzoru staženého z internetu bez konzultace s odborníkem. Ve smlouvě by měly být jasně specifikovány:
• práva a povinnosti obou stran
• výše nájemného a záloh
• podmínky výpovědi
• pravidla pro opravy, které hradí nájemník
• zákaz podnájmu nebo přesné podmínky podnájmu
Chcete mít jasno, kdy použít smlouvu o pronájmu a kdy smlouvu o podnájmu? Rozdíly a důsledky rozebírá tento článek.
Co si zjistit při pronájmu bytu?
Než byt vůbec začnete nabízet, měli byste si ujasnit, zda a jak pronajímat byt v osobním vlastnictví, kdo bude platit služby, jaká pojištění mít uzavřená a jak budete řešit opravy a revize. Zároveň si připravte odpovědi na otázky typu co platí majitel bytu a co ne – to vám ušetří mnoho nedorozumění.
Také je důležité si připravit správnou inzerci a výběrový proces. Tipy, jak efektivně a bezpečně pronajímat byt, najdete v přehledném návodu na webu: Jak pronajímat byt krok za krokem.
Na co si dát pozor při prohlídce bytu?
Při prohlídkách buďte maximálně transparentní. Neskrývejte technický stav bytu a naopak si pečlivě všímejte chování zájemce. Už při osobním setkání se dají poznat varovné signály. Mezi časté chyby patří například nespěchání na předání, absence předávacího protokolu nebo neověření totožnosti zájemce. Předání si pečlivě zdokumentujte – proč a jak správně vyplnit protokol se dozvíte zde. Vždy si pořiďte fotografie a pečlivě zdokumentujte stav, včetně všech měřidel.
Jak nenaletět při pronájmu bytu přes realitku?
Na co si dát pozor při pronajímání bytu přes realitku? Především na to, že některé realitní kanceláře mohou slibovat zajištění nájemníků bez důkladného ověření. Pokud se rozhodnete využít realitní kancelář, trvejte na ověřování příjmů zájemců, referencích a solidní smluvní dokumentaci. Dobrý makléř by vám měl být partnerem, ne jen zprostředkovatelem.
Naopak, pokud přemýšlíte, jak pronajmout byt bez realitky, budete potřebovat čas a energii – hlavně na výběr vhodného nájemníka. Tady najdete rady, jak vybrat nájemníka, kterému byt opravdu svěříte s klidem.
Jak „odejít“ nájemníka?
I to se může stát. Pokud se nájemník stane neplatičem nebo porušuje podmínky smlouvy, je důležité vědět, jak postupovat v souladu se zákonem. Neexistuje žádný „rychlý trik“, jak se nájemníka zbavit. Vše musí jít podle občanského zákoníku – což může být složité a zdlouhavé. Právě proto je výběr nájemníka naprosto klíčový.
O tom, jaká jsou práva a povinnosti pronajímatele, se podrobně dočtete v článku Povinnosti a práva pronajímatele bytu.
RATATA vám s tím pomůže
Správa bytu není jen o vybírání nájemného. Zahrnuje komunikaci s nájemníkem, řešení oprav, kontrolu plateb, revize, vyúčtování, aktualizaci smluv atd. Pokud se chcete věnovat svému podnikání nebo volnému času a neřešit vše na vlastní pěst, RATATA Investments vám s tím pomůže. Kompletní správu bytů si můžete prohlédnout na stránce s nejčastějšími dotazy.
📘 Slovník pojmů
1. Pronajímatel
Osoba (obvykle vlastník nemovitosti), která pronajímá byt nebo nebytový prostor jiné osobě – nájemci – za úplatu.
2. Nájemce
Osoba, která si na základě nájemní smlouvy pronajímá nemovitost k užívání a platí za to pravidelné nájemné.
3. Smlouva o pronájmu bytu
Právní dokument, který stanoví podmínky nájmu – výši nájemného, práva a povinnosti stran, délku nájmu, výpovědní lhůty a další ujednání.
4. Smlouva o podnájmu
Smlouva mezi nájemcem a třetí osobou (podnájemcem), která upravuje užívání části nebo celého pronajatého bytu, za souhlasu pronajímatele.
5. Předávací protokol
Dokument podepsaný při předání bytu, který zaznamenává stav bytu, vybavení, měřiče energií a případné závady. Slouží jako důkazní materiál při ukončení nájmu.
6. Opravy hrazené nájemcem
Menší běžné opravy nebo údržba bytu, které si nájemník provádí a platí sám – například výměna žárovky, těsnění nebo čištění odpadů.
7. Občanský zákoník
Základní právní předpis upravující nájemní vztahy (v ČR zákon č. 89/2012 Sb.). Definuje mimo jiné i práva a povinnosti nájemce a pronajímatele.
8. Realitní kancelář (realitka)
Firma zprostředkovávající prodej nebo pronájem nemovitostí. Může zajistit vyhledání nájemníka, ale kvalita služeb se značně liší.
9. Výpověď z nájmu
Ukončení nájemní smlouvy, které musí být provedeno podle pravidel stanovených v zákoně nebo smlouvě. Může být výpověď s výpovědní dobou nebo okamžitá (např. při hrubém porušení smlouvy).
10. Správa bytu
Služba, při které se externí firma (např. RATATA Investments) stará o kompletní provoz bytu – od výběru nájemníků po opravy, platby a právní servis.