Pokud vlastníte byt – nebo o jeho pořízení uvažujete – pravděpodobně jste už narazili na zkratku SVJ. Možná Vás napadlo, co přesně znamená, koho se týká a proč se o něj vůbec zajímat.
Zkratka SVJ označuje společenství vlastníků jednotek. Vzniká automaticky v domech, kde je více než jeden bytový vlastník – tedy v naprosté většině bytových domů. Jeho úkolem je spravovat společné části domu, jako jsou chodby, výtah, střecha, sklepy či technické místnosti, ale také zajišťovat opravy, pojistky nebo vybírání záloh. Ať už ve svém bytě bydlíte, nebo ho pronajímáte, členem SVJ jste automaticky.
SVJ se týká každého vlastníka bytu – a vyplatí se vědět, jak funguje. Pokud vlastníte byt jako investici, je dobré vědět, jak můžete prostřednictvím SVJ ovlivnit správu domu, a tím i dlouhodobou hodnotu a atraktivitu své nemovitosti. Souvislosti s vlastnictvím bytu na pronájem najdete i v článku Povinnosti a práva pronajímatele bytu.
Jak funguje společenství vlastníků?
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená podle zákona. Má své stanovy, které určují pravidla fungování – například jak se svolává schůze, kdo má jaké pravomoci, jak se hlasuje nebo jak se vybírá výbor. Tyto stanovy společenství vlastníků jsou základním dokumentem každého SVJ.
Každé SVJ má zpravidla svůj výbor, v jehož čele stojí předseda. Předseda může být jak vlastník bytu, tak i profesionál, kterého si SVJ najme. Výše jeho odměny závisí na konkrétní domluvě – někde pracuje bez nároku na odměnu, jinde je jeho funkce placená. Povinnosti předsedy SVJ zahrnují například komunikaci se správní firmou, jednání s úřady, organizaci oprav či řešení problémů v domě.
Některá rozhodnutí může výbor či předseda učinit samostatně, ale u významnějších kroků (například stavebních úprav ve společných prostorách) je potřeba souhlas ostatních vlastníků. Kdy je nutný souhlas všech vlastníků? Záleží na charakteru změny – některé záležitosti vyžadují většinu hlasů, jiné jednomyslný souhlas. Doporučujeme vše konzultovat například v souvislosti s rekonstrukcí bytu na pronájem.
Schůze SVJ a rozhodování
Každé SVJ svolává minimálně jednou ročně členskou schůzi, na které se schvaluje rozpočet, plán oprav nebo třeba změna správy domu. Všichni vlastníci mají hlasovací právo – obvykle podle velikosti spoluvlastnického podílu. Pokud tedy byt pronajímáte, nájemník se schůze neúčastní – hlasovací právo náleží pouze Vám jako vlastníkovi.
Na těchto schůzích se rozhoduje o mnohém – od běžné údržby po velké investice. Účast se tedy rozhodně vyplatí, a to i pokud se o chod domu aktivně nezajímáte. Vaše rozhodnutí mohou ovlivnit například výši fondu oprav nebo náklady, které budete muset jako vlastník pravidelně hradit.
Kdy vzniká a kdy zaniká SVJ?
SVJ vzniká automaticky, jakmile jsou v domě alespoň tři bytové jednotky ve vlastnictví tří různých osob. Není tedy nutné ho „založit“ ve smyslu rozhodnutí – vzniká ze zákona. K zániku SVJ dochází například tehdy, když všechny byty odkoupí jedna osoba a dům se stane opět jednotným vlastnictvím.
Pokud se zajímáte o právní rámec, doporučujeme projít si i podrobnosti v článku Smlouvy, které potřebujete znát při investování do bytu, kde najdete i souvislosti s fungováním SVJ.
Co všechno SVJ řeší?
Společenství má řadu povinností a zodpovědností, například:
• správu společných částí domu,
• vybírání příspěvků do fondu oprav,
• pojištění budovy,
• organizaci revizí a servisů (např. výtahu, plynu),
• vedení účetnictví,
• komunikaci s dodavateli služeb,
• řešení problémů s neplatiči nebo závadami.
Všechny tyto činnosti mají dopad na kvalitu bydlení, ale také na atraktivitu nemovitosti pro případné nájemníky. Důležité je i to, zda má dům uzavřenou odpovídající pojistku – detaily najdete v článku Vše o pojištění domácnosti.
SVJ z pohledu investora
Pokud je Vaším cílem byt dlouhodobě pronajímat, určitě by Vás mělo zajímat, jak SVJ funguje. Neefektivní SVJ může vést ke zbytečně vysokým nákladům nebo zanedbané údržbě domu, což ovlivní hodnotu i výnosnost Vaší nemovitosti. Naopak dobře fungující SVJ pomáhá udržet dům v dobrém stavu a šetří čas i peníze.
A pokud zvažujete, že byt prodáte a peníze investujete výhodněji, například do více menších jednotek nebo jiného typu nemovitosti, můžete využít i poradenství od RATATA Investments. Pomůžeme Vám s plánováním, správou a výběrem nemovitostí – více informací najdete v našem FAQ.
📘 Slovník pojmů
1. SVJ (Společenství vlastníků jednotek)
Právnická osoba vzniklá v bytovém domě s více vlastníky. Řídí správu společných prostor, hospodaření domu a rozhodování o investicích.
2. Stanovy SVJ
Vnitřní pravidla fungování společenství – určují způsob hlasování, pravomoci výboru, povinnosti členů i průběh schůzí.
3. Výbor SVJ
Volený orgán, který zastupuje SVJ v běžných záležitostech – uzavírá smlouvy, řeší opravy, komunikuje se správní firmou atd.
4. Předseda SVJ
Osoba, která vede výbor SVJ a jedná navenek. Má klíčovou roli v organizaci chodu domu, plánování oprav a správě dokumentace.
5. Fond oprav
Finanční rezerva, do které přispívají všichni vlastníci. Slouží na financování údržby, oprav a větších investic do domu.
6. Schůze SVJ
Setkání všech členů SVJ, na kterém se hlasuje o důležitých otázkách (rozpočet, investice, změny ve správě apod.).
7. Pojištění domu
Kolektivní pojistka sjednávaná SVJ na ochranu celé budovy proti škodám – doplňuje ji pojištění domácností jednotlivých vlastníků.
8. Společné části domu
Všechny prostory a prvky domu, které nepatří jednotlivým bytům – např. střecha, chodby, výtah, sklepní prostory, fasáda.
9. Katastr nemovitostí
Veřejný registr, kde je veden zápis o vlastnictví bytových jednotek, pozemků a staveb. Zápisy jsou rozhodující pro právní vztahy.
10. Zánik SVJ
Situace, kdy dojde ke zrušení společenství, např. pokud se všechny jednotky sloučí pod jednoho vlastníka. V praxi ale velmi vzácné.