Centrum pro investory.
Kalkulačky, porovnání a kontrolní nástroje pro nákup, rekonstrukci, pronájem i růst portfolia.
Kompletní analýza investičního bytu
Zadejte realistická čísla. Výpočet odděluje provoz nemovitosti od financování a ukazuje, kolik kapitálu potřebujete a co vám může měsíčně zbýt před zdaněním.
Výsledek analýzy
Před zdaněním a bez předpokládaného růstu ceny nemovitosti.
Co když bude nižší nájem nebo vyšší neobsazenost?
Tabulka ukazuje měsíční cash flow při změně nájemného a neobsazenosti. Ostatní vstupy zůstávají stejné.
Důležité: kladné cash flow samo o sobě neznamená dobrou investici. Zkontrolujte také technický stav, dům, lokalitu, právní stav, rezervu a kvalitu nájemní poptávky.
Porovnejte tři byty podle stejných pravidel
Společné předpoklady zamezí tomu, aby jeden byt vypadal lépe jen proto, že jste u něj zapomněli na náklady nebo neobsazenost.
Byt A
Byt B
Byt C
Počítejte opravy dřív, než podepíšete rezervaci
Rekonstrukce není jedno číslo. Rozdělte ji na části, přidejte rezervu a teprve potom dopočítejte cenu, při které investice plní váš cílový výnos.
Rozpočet rekonstrukce
Částky slouží jako pracovní rozpočet, ne jako ceník stavebních prací.
Maximální kupní cena podle cílového výnosu
Nejdřív určete provozní výnos, potom dopočítejte, kolik smí stát celý projekt. Financování se do tohoto výpočtu nezahrnuje.
Cílová cena není automaticky tržní cena. Pokud prodávající požaduje více, musí rozdíl obhájit vyšší nájem, nižší riziko, lepší technický stav nebo jiná prokazatelná výhoda.
Maximální cena podle cash flow a financování
Najděte cenu, při které byt současně splní požadovaný čistý výnos, měsíční cash flow i možnosti financování.
Vstupní údaje
Výpočet hledá nejnižší ze tří cenových limitů: cílový čistý výnos, požadované cash flow a dostupný vlastní kapitál při zadaném LTV.
Naplánujte rezervu i další byty
Výnos nestačí. Investor potřebuje hotovost na horší období a musí vědět, kolik kapitálu a dluhu vytvoří plánované portfolio.
Minimální finanční rezerva
Model odděluje běžný provozní polštář od jednorázových událostí. Nejde o univerzální doporučení; rizikovější byt nebo dům vyžaduje vyšší rezervu.
Plán růstu portfolia
Rychlý souhrn kapitálu, zadlužení a provozního výsledku více podobných bytů. Každý konkrétní byt potom prověřte samostatně.
Splacená jistina zvyšuje váš podíl v nemovitosti, ale není to hotovost dostupná na účtu. Proto ji model nepřičítá k cash flow.
Kontrolní seznam investora
Zaškrtnutí položky neznamená, že je bez rizika. Znamená pouze, že jste ji skutečně prověřili a máte k ní podklad nebo vědomé rozhodnutí.
Lokalita a nájemní trh
Dům a SVJ
Byt a rekonstrukce
Právní a smluvní stav
Financování a rezerva
Nájemník a provoz
Neexistuje jedna nejlepší varianta pro každého
Smysl dává varianta, která odpovídá vašemu kapitálu, času, zkušenostem, rezervě a schopnosti nést riziko.
| Rozhodnutí | Varianta A | Varianta B | Co skutečně porovnat |
|---|---|---|---|
| Hotovost vs. úvěr | Vyšší měsíční cash flow, více kapitálu v jednom bytě. | Nižší vstup vlastních peněz, ale splátka a úrok zvyšují citlivost. | Cash-on-cash, LTV, DSCR, rezervu a scénář refinancování. |
| Hotový byt vs. rekonstrukce | Rychlejší pronájem a nižší realizační riziko. | Možnost vytvořit hodnotu, ale riziko rozpočtu, času a skrytých vad. | Celkovou investici, ztracený nájem během oprav a rezervu. |
| Levnější vs. dražší lokalita | Často vyšší procentní výnos, ale může být vyšší provozní riziko. | Často nižší procentní výnos, ale jiná poptávka a likvidita. | Konkrétní ulici, dům, nájemníka, dobu neobsazenosti a cenu budoucích oprav. |
| Vlastní správa vs. delegování | Nižší přímý náklad, ale váš čas a odpovědnost nejsou zdarma. | Vyšší náklad ve výpočtu, méně operativy a jasnější systém. | Čas, dostupnost, zkušenost, vzdálenost a dopad na rozšiřování portfolia. |
| Vyšší nájem vs. stabilita | Vyšší příjem, pokud je dlouhodobě udržitelný trhem. | Konzervativnější nájem může zkrátit neobsazenost a rozšířit výběr zájemců. | Roční inkaso po neobsazenosti, střídání nájemníků a náklady obratu. |
Jak číst výsledky
Každá metrika odpovídá na jinou otázku. Žádná sama o sobě nerozhodne, zda je byt dobrá investice.
Čísla jsou první filtr. Konkrétní byt potřebuje konkrétní prověrku.
Pošlete nám odkaz na byt nebo popis své situace. RATATA může prověřit lokalitu, dům, stav, nájemní potenciál a navrhnout další praktický krok.
Nebo zavolejte: +420 777 245 754
Výpočty jsou orientační, před zdaněním a nepředstavují investiční, úvěrové, daňové ani právní poradenství. Výsledek závisí na správnosti vstupů a budoucí nájemné, náklady, úrok ani obsazenost nejsou zaručené.